Налоги, взимаемые при покупке и продаже недвижимости:
- налог на добавленную стоимость (ΦΠΑ);
- налог на передачу недвижимости (ΦΜΑ), его оплачивает покупатель;
- единый налог на владение недвижимостью (ΕΝΦΙΑ);
- ежегодный налог на недвижимость (ΤΑΠ), уплачиваемый ее владельцем.
А теперь обо всем по порядку.
Вы покупаете недвижимость
Покупка недвижимости - какие налоги придется заплатить? Ситуации разные. Если дом новый, то покупка недвижимости облагается НДС (ФПА) в размере 24% от продажной цены для покупателя. При этом любое здание, переданное до начала его использования, считается новым, если разрешение на строительство было выдано или пересмотрено после 1 января 2006 года. Но есть и приятная новость: на основании нового закона N.4646/2019 действует приостановка НДС на все здания до 31/12/2022.
При передаче имущества, то есть если недвижимость старая (уже использовалась или передавалась), налог на передачу ложится на покупателя и составляет 3% от объективной стоимости недвижимости. Но есть исключения. Покупатель освобождается от этого налога, если приобретает первое жилье объективной стоимости:
- до 200 000 евро для не состоящих в браке;
- до 250 000 евро, если состоит в браке (или гражданском партнерстве), и у пары нет детей.
Если в семье 1-2 ребенка, покупатель освобождается от уплаты 25 000 евро за каждого из них. При наличии трех и более детей эта сумма увеличивается до 30 000 евро за каждого дополнительного ребенка.
Прирост капитала от продажи имущества
В течение двух лет, с 1 января 2017 года до 12 декабря 2019 года, продавец платил налог на прирост капитала: 15% с разницы между стоимостью продажи и стоимостью приобретения переданного имущества. Если же продавец, в течение двух лет, совершил три или более продажи недвижимости, то налог на прирост капитала был выше.
В этом случае налоговые органы рассматривали продавца в качестве предпринимателя, а прирост капитала - как прибыль от его деятельности. Налог взимался по специальной шкале в размере 9%-44% (статья 29 Налогового кодекса), с дополнительным авансовым налогом в размере 100%! На основании нового закона 4646/2019, на данный момент действует приостановка НДС на все здания до 31/12/2022.
ENFIA - единый налог на владение недвижимостью
Владея недвижимостью в Греции, вы обязаны ежегодно платить единый налог ENFIA - это сумма основного и дополнительного налогов. Первый зависит от местонахождения недвижимости и определенных характеристик здания, таких как:
- возраст здания;
- пол;
- поверхность;
- использование.
Как правило, сумма ENFIA находится в диапазоне от 0,001 до 13 евро/м2.
Новый ENFIA на 2022 год отличается от предыдущих лет. В связи с изменениями значений характеристик, в новом вы найдете:
- новую общую стоимость вашей недвижимости, возникшую после переоценки;
- основной налог;
- вычет или увеличение основного налога по отношению к общей стоимости вашего недвижимого имущества;
- право на 50% или 100% вычет (владельцы недвижимости с низким доходом).
Дополнительный налог возникает при владении недвижимостью общей стоимостью свыше 200 000 евро, сумма сверх лимита облагается дополнительным налогом по ставке от 0,1% до 1,15%.
Дополнительные расходы
Кроме ENFIA, недвижимое имущество облагается муниципальными налогами и налогом на недвижимость. Последний зависит от площади, возраста здания и зональной ценности недвижимости. Он рассчитывается по ставкам от 0,25% до 0,35%, умноженным на сумму этих двух показателей.
Специальный налог
Специальный налог на недвижимость (статья 15 Закона 3091/2002) не распространяется на физических лиц и применяется только к юридическим лицам, имеющим права полного или частичного владения на недвижимость, расположенную в Греции. Они должны платить специальный ежегодный налог в размере 15% от стоимости своей недвижимости. В зависимости от типа компании и ее устава, существуют исключения.
Эксплуатация недвижимости и налоги
Как облагается налогом использование недвижимости? Если вы сдаете ее в аренду, то будете облагаться налогом на доход от аренды:
- по ставке 15% на сумму до 12 000 евро;
- 35% на сумму от 12 001 до 35 000 евро;
- по ставке 45% при большей сумме.
После того, как в действие вступил закон 4646/2019, вы должны будете покрывать 30% своего годового реального дохода от полученной арендной платы расходами на приобретение товаров и услуг, оплаченных электронным способом.
При наличии у вас компании, владеющей недвижимостью для сдачи в аренду, чистый доход от сдачи недвижимости в аренду добавляется к прибыли вашего бизнеса и облагается налогом по ставке 29%.
Если арендатор является предприятием, то арендная плата облагается гербовым сбором в размере 3,6%, и, в зависимости от личного соглашения, он ложится на арендодателя или арендатора. При этом коммерческая аренда также имеет возможность облагаться НДС.
