Десятки тысяч объектов недвижимости и особенно квартир в многоквартирных домах по всей стране до сих пор остаются невостребованными, приводя в отчаяние своих владельцев. Причина в том, что рынок недвижимости по-прежнему похож на... минное поле. И дело в том, что хотя... мины обнаружены, ни одна из ответственных сторон, по крайней мере до сих пор, не удосужилась разминировать это поле, обезвредив их.
В частности, как отмечает в беседе с "NEA" президент POMIDA Стратос Парадиас, даже сегодня, несмотря на то, что проблема хорошо известна, десятки тысяч объектов недвижимости остаются невостребованными. Это может показаться абсурдным, но основной причиной проблемы являются минимальные расхождения в заявленных площадях, обнаруженные при обмерах для удостоверения личности здания, которое действительно с 1 апреля 2022 года. По этой причине, до внесения окончательных подписей, сделки аннулируются.
Запутанный клубок
Таким образом, если владелец квартиры, например, 2000 года, обнаружит в ходе текущего детального обследования инженером, что его квартира имеет разницу в площади с соседней квартирой, он должен убедить своего соседа подписать акт об изменении горизонтальной рекомендации кондоминиума о собственности, которую они передадут на законных основаниях, в котором они восстановят фактические площади своих владений, чтобы затем сделать родительский взнос своим детям или продать их. Если сосед не согласен или просто не заинтересован, или просит рассмотреть вопрос о совместном подписании, собственность блокируется без возможности передачи (!).
В то же время гораздо хуже обстоит дело, если в приведенном примере речь идет о квартире на этаже, то есть она одна на этаже и нет соседней собственности. В этом случае акт об изменении горизонтальной конституции собственности должен быть подписан всеми совладельцами (1000/1000) дома, что на практике совершенно невозможно, особенно в старых и многоквартирных домах.
Более того, если речь идет о доме на одну семью, в случае ошибки в измерении площади участка и/или здания, договор передачи должен быть исправлен с участием продавца или дарителя недвижимости, что на практике очень сложно, даже если последний еще жив. По этой причине, как утверждают источники, хорошо знакомые с рынком недвижимости, число собственников, обнаруживших, что они потеряли всякую возможность передать свою собственность, огромно и постоянно растет.
Решение проблемы, похоже, не предвидится
Несмотря на то, что нотариусы и агенты по недвижимости настойчиво требуют решения проблемы, по данным тех же источников, в ближайшее время она не будет решена, что приведет к отмене многих тысяч договоров и сделок по всей стране. Чиновники Министерства охраны окружающей среды оправдываются тем, что это вопрос не только градостроительный, но и юридический.
В ловушке
Тем временем, говорят в POMIDA, протесты по всей стране нарастают, поскольку все больше владельцев, заинтересованных в продаже или даже предоставлении родительских прав, понимают, что они оказались в полной ловушке.
"Необходимо, чтобы каждый собственник мог исправить площадь и контур своего участка в соответствии с фактическим, не будучи зависимым или вымогаемым другими, при условии, что фактическое положение дел соответствует чертежам разрешения на строительство в рамках электронной идентификационной карты неделимой собственности, и формат не изменен, миллиметры, права и обязанности объекта недвижимости и соседних объектов, а также общие и совместные площади здания не затрагиваются", - утверждает президент POMIDA. В то же время кроссворд для сильных кроссвордистов, похоже, заключается в признании земли частной, если на нее претендует государство(!). Еще одна выявленная мина на минном поле сделок.
При количестве возражений по лесным картам, приближающемся к 400 тысячам, десятки тысяч собственников все еще находятся в затруднительном положении и вынуждены подавать возражения против признания их земель частными, вопреки претензиям государства. Почему? Потому что, как говорят источники на рынке, уже сегодня "запутано", что считать частным лесом, а что - лесной землей. Государство автоматически присваивает себе все, что является лесом, поэтому количество возражений и заявлений о явных ошибках на лесных картах огромно и до сих пор не рассмотрено.
Угроза со стороны "воздуха"
Еще одна мина - это "воздух", угрожающий собственности тысяч владельцев, которые, сами того не зная, будут вынуждены поделиться своим имуществом с государством(!).
Почему это произойдет? Потому что тысячи собственников - в основном из-за экономического кризиса, - чтобы избежать налогообложения, несправедливо вычеркнули из своего E9 миллиметры, соответствующие неосуществленному "праву на подъем", или не задекларировали их ни в нем, ни в земельном кадастре.
Примечание: в многоквартирных домах, построенных в предыдущие десятилетия, застройщик или землевладелец, или оба, обычно сохраняли в качестве особого горизонтального владения процент совместной собственности на участок, чтобы назначить его для будущих этажей δικαίωμα υψούν (право достроить еще этаж или несколько), с правом в одностороннем порядке перераспределять процент совместной собственности этого права на участке. Однако в подавляющем большинстве случаев тарифы на строительство были исчерпаны с самого начала или снижены позднее, в результате чего реализовать эти права уже не представляется возможным.
Как возникает проблема
Вышеупомянутая доля совместной собственности, классифицируемая для целей налогообложения, как доля земельного участка с исчерпанным коэффициентом застройки, хотя в действительности она больше не имеет реального использования или ценности, тем не менее должна быть занесена в земельный кадастр, облагаться налогом ENFIA и другими налогами на капитал, как отдельный актив.
И вот тут-то и начинаются проблемы. Тысячи владельцев, чтобы избежать этого несправедливого налогового бремени и бюрократических формальностей, связанных с регистрацией этих "прав", не задекларировали их в Земельном кадастре, в результате чего они теперь фигурируют, как "неизвестный владелец".
Что это означает на практике? То, что после завершения первых регистраций они перейдут государству, которое станет обязательным совладельцем "δικαίωμα υψούν" в тысячах многоквартирных домов по всей стране(!), что является еще одной "занозой" для сделок".
