Вы внимательно просматривали сайты объявлений и обходили районы в поисках традиционных желтых объявлений. Вы расспрашивали знакомых и друзей, брокеров и всех, кто оказался перед вами. И наконец, вы нашли дом в аренду! Теперь вы должны изучить несколько важных моментов, чтобы не попасть впросак с арендой. Вопрос касается того, за что платит арендатор, а за что - владелец в случае проблем с арендованным помещением.
В чьи обязанности входит замена водонагревателя? Каковы обязательства арендодателя? Ниже мы собрали для вас «золотые» советы арендаторам, которые выручат вас в сложной ситуации.
Словарь терминов аренды для начинающих арендаторов
Сдаете жилье впервые? Было бы неплохо знать толкование некоторых полезных терминов аренды.
- Арендатор: человек, который арендует недвижимость;
- Арендодатель: владелец или его представитель - лицо, которое сдает недвижимость в аренду;
- Арендная плата: согласованная сумма арендной платы, указанная в договоре аренды.
- Аренда: форма имущественного договора, наем основного жилья, срок которого обычно составляет не менее трех (3) лет, если более короткий срок не оговорен в договоре.
- Договор аренды: это частный гражданско-правовой договор, подписанный обеими сторонами, арендодателем и арендатором, чтобы точно знать, каковы их права и обязанности.
- Страховой депозит: сумма, которая выплачивается арендатором арендодателю единовременно. Обычно это 1-2 арендных платежа (один для старых домов и два для недавно построенных или меблированных). Если в конце срока аренды нет повреждений или неоплаченных счетов, то при выезде они возвращаются арендатору.
- Брокерская комиссия: сумма, получаемая агентом или агентством недвижимости за аренду. Размер брокерского вознаграждения, которое свободно обсуждается и не зависит от каких-либо законодательных порогов, согласовывается между сторонами.
- Коммунальные платежи: общие расходы, связанные с содержанием, уборкой и ремонтом здания. Расходы распределяются между владельцами каждой квартиры в соответствии с правилами здания, а управляющий обычно следит за погашением задолженности.
- Общие: расходы, связанные с содержанием, уборкой и ремонтом здания. Расходы распределяются между владельцами каждой квартиры в соответствии с правилами многоквартирного дома, и обычно управление выплатами берет на себя администратор.
Что платит арендатор, и что платит собственник
Какие убытки оплачивает арендатор, а за какие он может потребовать компенсацию от собственника?
Арендатор несет ответственность за:
- Оплату гарантии.
- Оплату аренды.
- Оплату фиксированных расходов на эксплуатацию имущества, таких как коммунальные услуги, вода, электричество и телефон/интернет.
- Восстановление причиненных им чрезвычайных убытков (например, если разбилось окно или плитка)
Каковы обязательства собственника перед арендатором? Какие убытки возмещает владелец?
Владелец недвижимости:
- Покрывает расходы на устранение повреждений, вызванных естественным износом дома, таких как покраска, электрика, сантехника и т. д.
- Отвечает за все виды аварийного ремонта в многоквартирном доме, а не только в квартире, которой он владеет (например, замена домофона).
- Несет ответственность за уплату TAP ( налог на недвижимость — налог, исчисляемый со стоимости имущества, находящегося в пределах административного района конкретных муниципалитетов и сообществ), если счет не выставлен на имя арендатора. Затем он берет на себя погашение TAP.
- Платит ENFIA (налог, взимаемый с каждого типа собственности, независимо от того, являются ли они зданиями или земельными участками внутри или за пределами плана).
Амортизация имущества – что ложится на арендатора, а что - на арендодателя
Дом, даже сдаваемый в аренду, требует регулярного ухода, чтобы оставаться в хорошем и устойчивом состоянии. Какой ущерб приносит время (физический ущерб), и что дает неправильное использование пространства, приводящее к ущербу? Какой из них должен быть восстановлен арендатором, а какой арендодателем? Посмотрите ниже несколько характерных примеров, чтобы понять разницу между ними.
Повреждения, вызванные повседневной жизнью в доме, являются естественными повреждениями, и обычно за их восстановление отвечает владелец имущества. Вот несколько примеров естественного износа:
- некоторые следы на деревянном полу или плитке;
- потрескавшаяся краска на стенах;
- отставшая плитка в ванной;
- разболтанные дверные ручки;
- сливы, которые легко забиваются;
- небольшие трещины и отверстия от гвоздей в стенах;
- раздвижные двери, которые «прилипают»;
- потертая эмаль в ванне;
- двери шкафов в кухне и ванной плохо закрываются;
Примечание: Оценкой естественного износа занимаются эксперты, услуги которых стоят не очень дешево. Тем не менее вышеуказанный список покрывает большую часть примеров. Если владелец требует с вас значительную сумму, возможно, вам дешевле будет пригласить эксперта.
Ущерб
Ущербом считается износ, вызванный небрежностью арендатора, которого можно было бы избежать. В этом случае арендатор считается ответственным за его восстановление. Таким образом владелец сохраняет часть или всю гарантию на проведение необходимых технических восстановительных работ.
Вот некоторые примеры повреждений:
- Пол с царапинами или вмятинами (паркет, мрамор, разбитая плитка)
- Разбитые зеркала, сантехника и окна
- Разбитая плитка в ванной
- Сломаны петли на дверях
- Стены окрашены без согласования или с пятнами, или с большими дырами
- Дверные ручки отсутствуют или сломаны
- Сантехнические приборы в ванной или кухне, которые были явно сломаны.
Таким образом арендатор несет ответственность только за расходы и ремонт, связанные с использованием имущества, а владелец несет ответственность за ремонт и расходы, связанные с основными средствами имущества (например, сантехника, электрика, лифт, бойлер и т. д.).
А электроприборы?
Если вы арендуете меблированный дом, вам также необходимо знать, что относится к существующим электроприборам. Заранее оцените, в каком они состоянии (не слишком ли старые и работают ли?). Затем договоритесь с владельцем, который будет нести ответственность за их замену в случае повреждения. Большинство владельцев меняют бытовую технику при ремонте или в случае крайней необходимости. Однако иногда арендодатель предпочитает, чтобы арендатор заменял сломанный электрический прибор, поэтому это должно быть согласовано с самого начала аренды.
Пример: Замена водонагревателя является обязанностью арендатора или владельца?
Замена водонагревателя является обязанностью арендодателя-собственника недвижимости. В частности, как уже упоминалось, арендодатель обязан поддерживать арендную плату в соответствии с согласованным использованием. Это обязательство включает как физическое, так и юридическое сохранение.
Фактически, согласно толкованию статьи 592 Гражданского кодекса, арендодатель должен возместить все убытки аренды, которые относятся к согласованному использованию. Это означает, что владелец имущества несет бремя арендной платы, за исключением случаев ущерба, выходящего за рамки согласованного использования. Такие расходы называются необходимыми и относятся к расходам на восстановление водопровода, канализации, дверей, кровли, электромонтажа, отопления, водонагревателя и т.п.
Компенсация арендатору-арендодателю - когда вы имеете право на нее
Если имущество имеет повреждения или дефекты, о которых владелец не сообщил вам до подписания договора аренды, вы имеете следующие права:
- Требовать устранения дефекта за счет собственника и одновременно уменьшения или невыплаты арендной платы до времени ремонта.
- Попросите компенсацию за ваши дополнительные расходы из-за дефекта.
- Если владелец отказывается устранить дефект в течение разумного периода времени, вы имеете право расторгнуть договор аренды и получить компенсацию за все расходы, понесенные в связи с дефектом.
Примечание: стоит знать, что вы не имеете вышеуказанных прав, если вы знали о рассматриваемых дефектах с самого начала, или если вы подписали документ о том, что вы «безоговорочно получаете арендную плату».
Может ли арендатор вносить изменения в дом? И если да, то какие?
Арендатор не имеет права вносить модификации и изменения в помещение. То есть он не может изменить внутреннюю планировку, фасад или использовать здание по иной причине, чем это было согласовано. Однако после соответствующей договоренности он может предпринять некоторые нерадикальные изменения, например, покраску дома.
Теперь вы знаете, какие убытки оплачивает арендатор, а какие – собственник. Поскольку вы арендуете дом, помните, что обе стороны имеют обязательства, но самое главное – хорошее общение!
P.S. 3 важных совета напоследок:
- При въезде в квартиру тщательно сфотографируйте все помещение, окна, двери, пол, сантехнику, кухонную мебель, а также, если есть мебель или бытовая техника, не забудьте о ней. На камере включите режим подстановки даты и времени. Сохраните фотографии на внешнем носителе и передайте копию владельцу. Если есть возможность, отдайте еще одну копию своему адвокату. Это поможет вам избежать проблем в случае, если в квартире были какие-то проблемы, а арендодатель заявляет, что это ваша вина.
- В случае возникновения какой-либо проблемы документируйте её с помощью тех же фотоснимков или видео. Если все обойдется, хорошо, если нет...
- Не соглашайтесь на предложение арендодателя не фиксировать вышеуказанные недостатки: типа я все запомню, это не проблема, никто с вас за это денег требовать не будет и т.д. Когда через какое-то время дело дойдет до денег (например, вашей страховой суммы), все обещания обычно забываются. Хуже того, на вас могут и в суд подать...
